¿Qué diferencia hay entre un abogado de sucesiones y un abogado inmobiliario en Florida?

Abogado de sucesiones vs. abogado inmobiliario en Florida

¿Cuál es la diferencia entre un abogado de sucesiones y un abogado inmobiliario? Un abogado de sucesiones guía el proceso judicial para liquidar el patrimonio de una persona fallecida. Un abogado inmobiliario se encarga de la operación sobre la propiedad, como una venta, una escritura o un cierre. Las dos funciones se cruzan cuando una casa forma parte del patrimonio hereditario. Esta página explica en qué consiste cada una y cuándo una familia puede necesitar ambas.

La respuesta corta: dos funciones distintas que a veces se cruzan

Un abogado de sucesiones trabaja sobre el patrimonio hereditario, y un abogado inmobiliario trabaja sobre la propiedad. La sucesión es el proceso judicial para liquidar el patrimonio de una persona después de su fallecimiento. Abarca quién administra los bienes, quién los recibe y cómo se pagan las deudas.

Un abogado inmobiliario se concentra en una sola operación. Ese trabajo incluye contratos de compraventa, revisión de títulos, escrituras y cierres. Normalmente no se ocupa del patrimonio hereditario en sí.

Las dos áreas se encuentran en la casa. Una familia puede necesitar un abogado inmobiliario para gestionar la venta y un abogado de sucesiones para confirmar que el patrimonio puede completarla. Para una visión general de los asuntos de sucesiones y fideicomisos que maneja Trust Counsel, consulte la página de litigio sucesorio.

Qué hace un abogado de sucesiones en Florida

Un abogado de sucesiones asesora y representa a la persona que el tribunal designa para administrar el patrimonio. En Florida, esa persona es el representante personal (a menudo llamado albacea). La ley de Florida fija el estándar. Un representante personal es un fiduciario que debe cumplir las normas de diligencia que se aplican a los fiduciarios (Fla. Stat. § 733.602). Su deber es liquidar y distribuir el patrimonio conforme al testamento y al Código de Sucesiones de Florida, de la forma más eficiente posible y en interés de la sucesión.

El trabajo típico incluye iniciar la sucesión ante el tribunal, inventariar activos y deudas, gestionar las reclamaciones de los acreedores y presentar los documentos judiciales. Los acreedores tienen un plazo. Según el § 733.702, salvo que esté excluida por el s. 733.710, ninguna reclamación o demanda contra el patrimonio del causante que haya surgido antes de su fallecimiento vincula a la sucesión, al representante personal ni a ningún beneficiario, a menos que se presente en el procedimiento sucesorio en o antes de la fecha posterior entre: 3 meses después de la primera publicación del aviso a acreedores o, respecto de cualquier acreedor que deba recibir una copia del aviso a acreedores, 30 días después de la fecha de notificación a ese acreedor. Por separado, según el § 733.710, transcurridos 2 años desde el fallecimiento de una persona, el patrimonio, el representante personal y los beneficiarios no responden por las reclamaciones contra el causante, salvo lo que dispone esa sección. Conforme al § 733.702, y salvo que esté excluida por el § 733.710, una reclamación vincula a la sucesión, al representante personal o a cualquier beneficiario solo si se presenta en el procedimiento sucesorio en o antes de la fecha posterior entre 3 meses después de la primera publicación del aviso a acreedores o, para un acreedor que deba ser notificado, 30 días después de la fecha de notificación a ese acreedor. El § 733.710 excluye por separado las reclamaciones transcurridos 2 años desde el fallecimiento de una persona, salvo lo que dispone esa sección. El paso final es distribuir los bienes entre los beneficiarios.

El litigio sucesorio también abarca las disputas. Incluye impugnaciones de testamentos y fideicomisos, y conflictos entre herederos. Los abogados de Trust Counsel pueden actuar individualmente como fiduciario o representante personal, y la firma asesora y representa a fiduciarios, representantes personales y beneficiarios.

Qué hace un abogado inmobiliario

Un abogado inmobiliario gestiona la operación sobre la propiedad desde el contrato hasta el cierre. Su trabajo se centra en la transacción y en el registro de la propiedad. Las tareas habituales incluyen revisar los contratos de compraventa, investigar el título en busca de gravámenes y defectos, preparar o revisar escrituras, coordinar el cierre y gestionar el financiamiento o los arrendamientos.

El enfoque difiere del trabajo sucesorio. Un abogado inmobiliario se pregunta si la operación está limpia y si el título puede transferirse. Un abogado de sucesiones se pregunta quién tiene el derecho legal sobre la propiedad y si el proceso sucesorio permite la venta. La siguiente tabla compara ambos según la pregunta.

Donde se superponen: venta o transferencia de una casa heredada

Que un representante personal pueda vender por sí solo una casa del patrimonio depende de lo que disponga el testamento. Si el testamento concede un poder específico para vender o hipotecar un bien inmueble, o un poder general para vender cualquier bien del patrimonio, el representante personal puede vender, hipotecar o arrendar el inmueble sin autorización ni confirmación judicial (Fla. Stat. § 733.613). Si el testamento no concede ese poder, o lo concede de forma tan limitada que no puede ejercerse con comodidad, o si la sucesión es intestada, el representante personal debe considerar que la venta redunda en el interés de la sucesión y de quienes tienen interés en ella, y el título no se transfiere hasta que el tribunal autorice o confirme la venta, conforme al § 733.613(1).

La posesión se rige por otra norma. Salvo que el testamento del causante disponga otra cosa, todo representante personal tiene derecho a tomar posesión o control de los bienes del causante, excepto la vivienda familiar protegida (homestead) y la mitad que corresponde al cónyuge supérstite de los bienes gananciales. Los bienes inmuebles también pueden dejarse en manos de la persona que presuntamente tiene derecho a ellos, o entregarse a esa persona. Esto ocurre salvo que el representante personal necesite el bien para la administración.

El abogado inmobiliario del comprador hará preguntas prácticas. ¿Quién tiene la autoridad legal para firmar? ¿El testamento concede un poder de venta? ¿El tribunal ha dictado una orden? ¿La casa es una vivienda familiar protegida (homestead)? ¿Hay hipotecas o gravámenes? Un abogado de sucesiones suele responder las preguntas sobre el patrimonio en nombre de la sucesión.

¿Puede distribuirse un patrimonio sin sucesión?

Algunos bienes transmiten fuera de la sucesión, pero una casa no siempre. La forma en que se titula y se designa cada bien determina qué vía se aplica. Florida no presume el derecho de supervivencia entre copropietarios. Conforme al § 689.15, una transferencia a dos o más personas crea una copropiedad. La excepción es cuando el instrumento prevé expresamente un derecho de supervivencia, o cuando el bien se posee como propiedad por la totalidad (estate by the entirety), que se convierte en copropiedad al disolverse el matrimonio.

Los bienes de un fideicomiso se gestionan según los términos del fideicomiso, lo que corresponde a la administración de fideicomisos.

Florida también tiene opciones simplificadas para patrimonios más pequeños. Conforme al § 735.201, puede utilizarse la administración sumaria cuando el patrimonio, descontados los bienes exentos frente a los acreedores, no supera los $150,000, y, en una sucesión testamentaria, el testamento del causante no dispone una administración según lo exige el capítulo 733. La administración sumaria también puede estar disponible para cualquier patrimonio, con o sin testamento, cuando el causante lleva fallecido más de 2 años; en una sucesión testamentaria, el testamento tampoco debe disponer una administración según lo exige el capítulo 733. Conforme al § 735.301, no se requiere administración para un patrimonio que solo contenga ciertos bienes personales cuyo valor no exento no supere los gastos funerarios preferentes y los gastos médicos y hospitalarios razonablemente necesarios de los últimos 60 días de la última enfermedad, y un tribunal puede autorizar su transferencia a quienes tienen derecho a ellos.

Las familias no deben suponer que una casa puede cambiar de manos solo porque un familiar falleció. Confirme primero la escritura, las designaciones de beneficiarios y cualquier documento de fideicomiso. Si algún atajo se aplica depende de los hechos del caso.

Abogado de patrimonio vs. abogado de sucesiones: dónde encaja cada uno en el tiempo

Un abogado de planificación patrimonial trabaja antes del fallecimiento, y un abogado de sucesiones trabaja después. Mucha gente usa “abogado de patrimonio” para ambos, por lo que conviene pensar en el orden. La planificación patrimonial consiste en redactar testamentos, fideicomisos, poderes notariales y planes de beneficiarios mientras la persona está viva. Esos documentos determinan qué se transmite y cómo.

La sucesión es el proceso judicial y administrativo que comienza tras el fallecimiento. Un testamento que aún no ha sido admitido a sucesión en Florida o en el estado de domicilio del causante es ineficaz para acreditar el título de los bienes del testador. Hasta que sea admitido a sucesión en este estado o en el estado donde el causante tenía su domicilio, el testamento será ineficaz para acreditar el título o el derecho de posesión de los bienes del testador (Fla. Stat. § 733.103). La administración de fideicomisos se sitúa entre ambas. Se aplica una vez que el fideicomiso entra en vigor.

La misma firma puede encargarse de la planificación, la sucesión y el trabajo sobre fideicomisos. Aun así, el trabajo en sí es distinto. La planificación ocurre antes de un fallecimiento. La sucesión y la administración de fideicomisos ocurren después. El papel del abogado inmobiliario comienza más tarde, cuando el bien se transfiere.

Qué llevar a una primera reunión con cualquiera de los dos abogados

Lleve los documentos que muestran qué posee el patrimonio y qué ya ha ocurrido. Entre los elementos útiles están el testamento o el fideicomiso, el certificado de defunción, la escritura de cualquier bien inmueble, los estados de hipotecas y préstamos, los estados de cuenta y cualquier documento judicial ya presentado.

Estos papeles ayudan al abogado a resolver las primeras preguntas. Muestran quién es dueño de qué, si existe un testamento y si ya se ha iniciado un caso judicial. Cada elemento ahorra tiempo en la primera reunión.

En la consulta, el abogado usa estos datos para entender el asunto. Pregunte qué tendrá que hacer a continuación y qué honorarios aplicarán antes de comprometerse. La firma ofrece una consulta inicial gratuita, confidencial y sin compromiso de continuar.

Hable con Trust Counsel sobre la propiedad y el patrimonio

Si un familiar ha fallecido y su casa forma parte del patrimonio, es posible que deba tomar decisiones difíciles mientras está de duelo. Puede estar investigando por un padre, un hermano o una tía. Puede estar bajo presión de tiempo y no tener claro a qué abogado llamar primero.

Leslie V. Marenco de Trust Counsel, PL, en Coral Gables, Florida, puede ayudarle a resolver la cuestión de la casa, los pasos de la sucesión y quién debe actuar primero. Llame al (305) 707-7126 o solicite una cita en línea en la página de contacto. La única oficina de la firma está en Coral Gables, y atendemos a clientes en Florida.

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