¿Quién es el dueño de una casa en probate en Florida?

¿Quién es dueño de una casa durante la sucesión? Guía de Florida

¿Quién es dueño de una casa durante la sucesión en Florida? Según la ley de Florida, el derecho sobre una vivienda generalmente pasa a las personas con derecho a ella cuando muere el propietario. El representante personal (a menudo llamado albacea) controla el inmueble mientras la sucesión está abierta. Esa división es la que causa la mayor parte de la confusión.

Qué ocurre con la titularidad de una casa cuando alguien muere en Florida

El derecho sobre una vivienda generalmente se consolida en los herederos o legatarios al momento de la muerte, sujeto a la administración de la herencia. Fla. Stat. § 732.514 establece que la muerte es el hecho que consolida el derecho a los legados, salvo que el testamento disponga que debe ocurrir otro hecho antes. Fla. Stat. § 732.101 dice lo mismo para los bienes que no se disponen por testamento.

“Generalmente” es importante. Un testamento puede fijar otro hecho, y aun así la herencia debe administrarse.

Que el derecho se consolide no es lo mismo que tener el control. La escritura puede seguir mostrando el nombre del causante. El derecho legal ha pasado a las personas con derecho a él, pero la casa permanece dentro de la herencia hasta que termina la administración.

La sucesión es el proceso judicial que identifica los bienes de la herencia y a las personas con derecho a ellos. La página de Trust Counsel sobre abogado de litigios de sucesiones trata el proceso en términos más amplios.

La autoridad del representante personal sobre la casa

El representante personal generalmente tiene derecho a poseer y administrar una casa mientras la sucesión está abierta. Según Fla. Stat. § 733.607, y a menos que el testamento del causante establezca algo distinto, todo representante personal tiene derecho a tomar posesión o control de los bienes del causante, y está obligado a hacerlo, con excepción del homestead protegido. Por separado, la misma norma dispone que el representante personal carece de todo derecho sobre la mitad del cónyuge supérstite en los bienes a los que se aplica la Ley Uniforme de Florida sobre la Disposición de los Derechos de Propiedad Comunitaria al Fallecimiento, y que no debe asumir a sabiendas su posesión ni su control.

La misma ley exige que el representante personal tome todas las medidas razonablemente necesarias para administrar, proteger y conservar la herencia. En el caso de una casa, eso suele significar mantenerla asegurada, con seguro y en buen estado. El representante personal no es dueño personalmente de la casa. Su función es actuar en nombre de la herencia.

La venta es una cuestión aparte. La sección 733.607 regula el derecho del representante personal a poseer y controlar los bienes del causante, no si la venta de bienes inmuebles requiere la confirmación del tribunal, que es una cuestión distinta. Por eso los compradores suelen pedir ver los documentos judiciales.

Fla. Stat. § 733.504 enumera las causas para remover a un representante personal y revocar las cartas de administración.

Cómo el homestead y el cónyuge supérstite cambian la respuesta

El homestead de Florida generalmente sigue sus propias reglas, así que conviene verificar esa cuestión primero. El art. X, § 4 de la Constitución de Florida exime de la venta forzosa al homestead de una persona física, salvo para el pago de impuestos y contribuciones especiales, obligaciones por la compra, mejora o reparación del inmueble, y obligaciones por trabajo realizado sobre el inmueble. Conforme al art. X, § 4 de la Constitución de Florida, un homestead ubicado fuera de un municipio está exento hasta por ciento sesenta acres de terreno contiguo con sus mejoras, y un homestead ubicado dentro de un municipio está exento hasta por medio acre de terreno contiguo.

Un homestead que cumple los requisitos queda excluido del derecho general de posesión del representante personal conforme al § 733.607. Conforme al art. X, § 4(c) de la Constitución de Florida, el propietario al que le sobreviva un cónyuge o un hijo menor generalmente no puede legar el homestead, salvo que pueda legarse al cónyuge cuando no exista hijo menor. Según las reglas de homestead de Florida, el homestead solo puede legarse al cónyuge del propietario si no hay ningún hijo menor ni hijos menores.

Si el homestead pasa por sucesión intestada, el cónyuge supérstite con descendientes recibe un usufructo vitalicio. Fla. Stat. § 732.401 permite al cónyuge optar en cambio por un interés indiviso de la mitad. Esa opción debe ejercerse dentro de los 6 meses posteriores al fallecimiento, y es irrevocable una vez ejercida.

¿Qué cambia cuando no hay testamento?

Sin testamento, la ley de Florida decide quién hereda la casa. Fla. Stat. § 732.102 otorga al cónyuge supérstite la totalidad de la herencia intestada si no hay descendientes supérstites. Si hay descendientes del causante que no lo son del cónyuge, el cónyuge recibe la mitad de la herencia intestada; si todos los descendientes del causante también lo son del cónyuge, el cónyuge recibe la mitad cuando tiene otros descendientes que no son del causante, y la totalidad de la herencia intestada cuando no tiene otros descendientes.

Fla. Stat. § 732.103 regula el resto. Los descendientes reciben primero la parte que no pasa al cónyuge. Si no hay descendientes, el padre y la madre del causante reciben en partes iguales, o lo recibe el sobreviviente de ellos.

Varios herederos pueden terminar siendo copropietarios de una misma casa. Pueden no estar de acuerdo en vender, alquilar o vivir allí. La página de Trust Counsel sobre quién hereda en Florida sin testamento explica cada categoría de herederos.

Disputas, demoras y su pregunta sobre la casa

Las disputas sobre una casa suelen reducirse a quién la controla, quién vive en ella o quién paga por ella. Los problemas comunes incluyen un familiar que vive en la vivienda, impuestos sobre la propiedad o seguros impagados, y un representante personal que no rinde cuentas sobre el inmueble.

La demora tiende a dificultar la solución de estos problemas. Las respuestas tempranas sobre la autoridad y sobre si la venta requiere aprobación judicial suelen reducir el conflicto.

Los abogados de Trust Counsel pueden actuar individualmente como fiduciario o representante personal. El despacho asesora y representa a fiduciarios, representantes personales y beneficiarios. Leslie V. Marenco es la abogada responsable de esta página. La única oficina de Trust Counsel, PL está en Coral Gables, Florida.

Trust Counsel ofrece una consulta inicial gratuita, confidencial y sin compromiso de continuar. Si una casa familiar permanece cerrada mientras la sucesión sigue abierta, no tiene que resolver usted solo las llaves, la escritura y los documentos judiciales. Llame al (305) 707-7126 o programe una cita en línea para hablar sobre su situación.

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