Disputa de fideicomiso sobre su vivienda familiar en Florida: conozca sus opciones

Disputa sobre vivienda familiar en un fideicomiso en Florida: conozca sus derechos

Respuesta breve: protección de la vivienda familiar cuando una casa en Florida está en un fideicomiso

Una vivienda familiar (homestead) en Florida puede mantenerse en un fideicomiso y conservar sus protecciones constitucionales. El resultado depende de las condiciones del fideicomiso, de la escritura y de quién vive en la casa. Una disputa pone a prueba los tres elementos a la vez.

Los herederos y beneficiarios suelen hacerse tres preguntas. ¿Quién puede reclamar la casa? ¿Pueden los acreedores alcanzarla? ¿Qué ocurre con la propiedad si se impugna el fideicomiso?

Cada disputa sobre una vivienda familiar en un fideicomiso en Florida depende de documentos firmados en distintos momentos. Los detalles importan más que la etiqueta del papeleo. Para una visión más amplia de las disputas sobre fideicomisos, consulte la página de abogado de litigios de fideicomisos de este sitio.

Las cuestiones sobre la vivienda familiar también afectan la planificación patrimonial, la sucesión testamentaria y la administración de fideicomisos. Esa superposición explica por qué un solo documento rara vez cuenta toda la historia.

Qué es la protección de la vivienda familiar en Florida

La protección de la vivienda familiar en Florida mantiene ciertos bienes a salvo de la venta forzosa por parte de los acreedores. También limita quién puede quedarse con la casa cuando el propietario fallece. Ambas protecciones se encuentran en la Constitución de Florida, que exime de la venta forzosa, por orden de cualquier tribunal, ciertos bienes de una persona física.

Según el Fla. Const. art. X, § 4, una vivienda familiar de propiedad de una persona física está exenta de la venta forzosa por orden judicial, salvo para el pago de impuestos y gravámenes sobre ella, obligaciones contraídas para su compra, mejora o reparación, u obligaciones contraídas por trabajos de construcción, de cultivo u otros trabajos realizados sobre el inmueble. El límite de tamaño depende de la ubicación. Fuera de un municipio, la vivienda familiar está exenta de la venta forzosa hasta ciento sesenta acres de tierra contigua y las mejoras existentes en ella (Fla. Const. art. X, § 4). Dentro de un municipio, el límite es de medio acre. En ambos casos, la exención cubre la residencia del propietario o de su familia.

Coral Gables es un municipio, por lo que una casa allí se rige por el límite de medio acre. Una casa ubicada fuera de un municipio está protegida hasta ciento sesenta acres de tierra contigua y las mejoras existentes en ella (Fla. Const. art. X, § 4). El Fla. Const. art. X, § 4 dice: “except for the payment of taxes and assessments thereon, obligations contracted for the purchase, improvement or repair thereof, or obligations contracted for house, field or other labor performed on the realty, the following property owned by a natural person:(1) a homestead, if located outside a municipality, to the extent of one hundred sixty acres of contiguous land and improvements thereon, which shall not be reduced without the owner’s consent by reason of subsequent inclusion in a municipality; or if located within a municipality, to the extent of one-half acre of contiguous land, upon which the exemption shall be limited to the residence of the owner or the owner’s family.”

La protección frente a acreedores es un beneficio. La exención del impuesto sobre la propiedad de vivienda familiar es un beneficio distinto, con sus propios requisitos, que se tramita a través del tasador de propiedades del condado. No deben tratarse como si fueran uno solo.

¿Puede una vivienda familiar estar en un fideicomiso?

Sí, una vivienda familiar puede colocarse en un fideicomiso. La forma del fideicomiso y los derechos del propietario determinan cómo se aplican las protecciones. La ley de Florida establece reglas específicas para las viviendas familiares en fideicomisos.

Un fideicomitente puede seguir siendo tratado como propietario.

Las transferencias en vida siguen otra regla. Según el Fla. Stat. § 732.4017, una transferencia al fideicomiso durante la vida del propietario no constituye una transmisión testamentaria si el propietario no conserva el poder de revocar o recuperar el interés. Conservar un usufructo vitalicio u otro interés separado no convierte, por sí solo, la transferencia en una transmisión testamentaria.

Lea en conjunto el instrumento del fideicomiso, la escritura registrada y los documentos de vivienda familiar. Cualquiera de ellos puede cambiar la respuesta. Si la exención del impuesto sobre la vivienda familiar continúa después de una transferencia es una cuestión distinta, que corresponde al tasador de propiedades.

Fideicomisos de tierras y LLC: ¿puede una LLC tener una exención de vivienda familiar?

No, una LLC no puede reclamar por derecho propio la exención de vivienda familiar. La Constitución de Florida exime de la venta forzosa, por orden de cualquier tribunal, una vivienda familiar de propiedad de una persona física, así como los bienes personales de una persona física hasta un valor de mil dólares. Un título a nombre de una LLC no crea por sí solo protección de vivienda familiar, como deja claro el Fla. Const. art. X, § 4.

Un fideicomiso de tierras funciona de forma distinta a una LLC. El fiduciario conserva el título legal y el beneficiario conserva el interés en equidad. La guía del tasador de propiedades del condado de Palm Beach explica esta división y las consecuencias para la vivienda familiar de los bienes en un fideicomiso de tierras.

Como las dos estructuras son distintas, cada una necesita su propio análisis. Una disputa sobre un fideicomiso de tierras depende del documento del fideicomiso, de los intereses registrados y de quién vive en la casa. Una etiqueta como “fideicomiso de tierras” o “LLC” no resuelve la cuestión por sí sola.

Quien mantenga una vivienda familiar mediante cualquiera de las dos estructuras debe revisar los registros de titularidad antes de dar por supuesto que se aplican las mismas reglas.

Cómo una disputa sobre un fideicomiso cambia la reclamación de un heredero o beneficiario

Una disputa sobre un fideicomiso puede cambiar lo que cada heredero puede reclamar. Las reglas sobre la vivienda familiar limitan quién puede quedarse con la casa al fallecer. En algunos casos, esas reglas limitan lo que pueden hacer las condiciones del fideicomiso.

Una vivienda familiar no puede ser objeto de transmisión testamentaria si al propietario le sobreviven un cónyuge o un hijo menor de edad, salvo que pueda transmitirse al cónyuge cuando no hay hijos menores de edad. La excepción es la transmisión al cónyuge cuando no sobrevive ningún hijo menor de edad o ningún hijo menor de edad. Si la vivienda familiar no se transmite como permite la ley, pasa por sucesión intestada de la misma manera que otros bienes sin testamento; pero si el fallecido sobrevive a un cónyuge y a uno o más descendientes, el cónyuge recibe un usufructo vitalicio sobre la vivienda, con un remanente adquirido a favor de los descendientes existentes al fallecimiento, por estirpes. Si sobreviven un cónyuge y descendientes, el cónyuge recibe un usufructo vitalicio y los descendientes reciben un remanente consolidado.

El cónyuge sobreviviente también tiene un derecho de elección. Según el § 732.401(2)(b), la elección de tomar una mitad indivisa debe hacerse dentro de los 6 meses posteriores al fallecimiento del causante y durante la vida del cónyuge sobreviviente, y el plazo no puede prorrogarse salvo en los términos previstos en el párrafo (c). Esa fecha puede determinar el resultado, así que anótela desde el principio.

Hay dos tipos de reclamaciones que difieren. Una reclamación sobre la casa en sí se refiere a la titularidad y a la ocupación. Una reclamación de dinero se refiere al valor o a una rendición de cuentas. Según el Fla. Stat. § 736.08135, una rendición de cuentas del fideicomiso debe mostrar todas las operaciones de efectivo y de bienes, incluida la remuneración pagada al fiduciario.

El procedimiento también es distinto. La administración del fideicomiso y la sucesión siguen pasos diferentes. La situación procesal de la disputa determina cuál se aplica.

Cómo funciona una impugnación de un fideicomiso en Florida

Una impugnación de un fideicomiso pide a un tribunal que declare inválido todo o parte de un fideicomiso. Los motivos habituales incluyen la falta de capacidad y la influencia indebida. Quien impugna el fideicomiso soporta la carga de probar esos motivos, según el Fla. Stat. § 736.0207.

El plazo es lo primero. Según el § 736.0207(2), la impugnación de un fideicomiso revocable no puede iniciarse hasta que el fideicomiso se vuelva irrevocable, según sus propios términos o al fallecer el fideicomitente; sin embargo, esta sección no impide esa acción por parte del tutor de los bienes de un fideicomitente incapacitado.

El Fla. Stat. § 736.0604 dispone que la acción para impugnar la validez de un fideicomiso que era revocable al momento del fallecimiento del fideicomitente queda prescrita si no se inicia dentro de lo que ocurra primero: (1) el plazo previsto en el capítulo 95, o (2) seis meses después de que el fiduciario haya enviado a esa persona una copia del instrumento del fideicomiso y una notificación que le informe de la existencia del fideicomiso, del nombre y la dirección del fiduciario y del plazo para iniciar un procedimiento. Esa notificación puede iniciar un plazo breve. Consérvela y anote su fecha.

El tribunal examina el documento del fideicomiso, la escritura y el registro de quién ocupó la casa. Esos registros determinan lo que el tribunal puede ver.

Opciones de litigio y resolución en una disputa sobre una vivienda familiar

Las vías habituales son una petición para interpretar el fideicomiso, una acción para exigir una rendición de cuentas, una solicitud para destituir a un fiduciario, una acción de división o venta, y una resolución negociada. Cada vía tiene plazos y costes distintos. Cada una también afecta a quién permanece en la casa durante el proceso.

La destitución tiene sus propios motivos. Según el Fla. Stat. § 736.0706, el fideicomitente, un cofiduciario o un beneficiario pueden pedir al tribunal que destituya a un fiduciario. Según el mismo Fla. Stat. § 736.0706, el tribunal puede destituir a un fiduciario por una violación grave del deber fiduciario, por falta de cooperación entre cofiduciarios que impida sustancialmente la administración del fideicomiso, por incapacidad, falta de disposición o incumplimiento persistente en la administración efectiva del fideicomiso, cuando el tribunal determine que la destitución sirve mejor a los intereses de los beneficiarios, o por otros motivos que enumera la ley.

Una impugnación pendiente no lo paraliza todo. Según el Fla. Stat. § 736.08165, el fiduciario sigue administrando el fideicomiso. No puede hacerse ninguna distribución que contravenga los derechos de las personas afectadas por el resultado. Previa moción y causa justificada, el tribunal puede autorizar una actuación o una distribución con condiciones, como una fianza.

La mediación es otra vía. El Manual de recursos de resolución alternativa de disputas del Sistema de Tribunales Estatales de Florida describe las reglas de resolución alternativa de disputas vinculadas a los tribunales y las disposiciones de confidencialidad de la mediación que pueden aplicarse.

La vía adecuada depende de los hechos del fideicomiso, de la escritura y de los objetivos de la familia. En estas disputas, el despacho asesora y representa a fiduciarios, representantes personales y beneficiarios. Los abogados de Trust Counsel pueden actuar individualmente como fiduciario o representante personal.

Próximos pasos si enfrenta una disputa sobre una vivienda familiar en Coral Gables o en el condado de Broward

Si usted es coheredero y recibió una notificación de fideicomiso, encontró una escritura que cambió la titularidad o supo que la casa familiar podría venderse u ocuparse según las condiciones del fideicomiso, empiece por los papeles. Reúna el fideicomiso y sus enmiendas, la escritura, los documentos de vivienda familiar, las notificaciones del fiduciario y cualquier acuerdo de ocupación. Anote la fecha de cada notificación.

Leslie V. Marenco es la abogada responsable de esta página. El despacho tiene su única oficina en Coral Gables. Atendemos a clientes en el condado de Broward. Los lectores de Fort Lauderdale también pueden consultar la página de abogado de litigios de fideicomisos de este sitio.

La consulta inicial es gratuita, confidencial y sin compromiso de continuar. Para hablar sobre su consulta sobre la vivienda familiar, contacte con Trust Counsel, PL o llame al (305) 707-7126.