Desventajas de poner un terreno en fideicomiso en Florida

Desventajas de poner un terreno en un fideicomiso en Florida

Las principales desventajas de poner un terreno en un fideicomiso son el trabajo adicional con la escritura, los posibles problemas con el prestamista y con el seguro de título, el menor control directo, el riesgo de disputas familiares y las dudas sobre el homestead y los impuestos. Cuánto pesa cada una depende del tipo de fideicomiso y de cómo esté redactada la escritura. Esto es lo que conviene valorar antes de decidir.

Fideicomisos de tierras y fideicomisos en vida: por qué importa la diferencia

Poner un terreno en un fideicomiso suele implicar una de dos herramientas, y sus desventajas no son las mismas. Un fideicomiso revocable en vida es un fideicomiso que el propietario puede modificar mientras vive. Un fideicomiso de tierras se utiliza principalmente para mantener la titularidad de un bien raíz, y sus términos determinan cómo se administra la propiedad.

La ley de Florida permite crear un fideicomiso de varias maneras. Un fideicomiso puede iniciarse mediante la transferencia de un bien a un fiduciario durante la vida del propietario, mediante un testamento u otra disposición que surta efecto al fallecer el propietario, mediante la declaración del propietario de que mantiene bienes identificables como fiduciario, o mediante el ejercicio de un poder de designación a favor de un fiduciario. Fla. Stat. § 736.0401 establece esos métodos. Fla. Stat. § 736.0401 establece esos métodos.

Como las dos herramientas funcionan de manera distinta, las desventajas que se describen a continuación dependen del tipo que se utilice. Si usted lee esto por un padre o un familiar, las mismas preguntas siguen aplicando. Puede que intente entender un plan que otra persona eligió, y por qué lo hizo.

Los beneficios que un lector debe valorar junto con las desventajas

Los fideicomisos se usan con frecuencia para evitar la sucesión testamentaria, mantener privados los términos del fideicomiso y seguir administrando el patrimonio si el propietario ya no puede hacerlo. Cada beneficio tiene un costo, y ese costo es la verdadera pregunta. La sucesión testamentaria es el proceso supervisado por el tribunal para liquidar un patrimonio hereditario. La explicación de ACTEC sobre la sucesión testamentaria describe cómo funciona esa supervisión judicial.

La idea detrás de un fideicomiso es que los bienes ya titulados a nombre del fideicomiso se manejen según los términos del fideicomiso, en lugar de pasar por ese proceso judicial. Muchos propietarios también valoran mantener los términos del fideicomiso fuera del conocimiento público. Si el propietario deja de poder administrar sus bienes, un fiduciario puede intervenir según los términos del fideicomiso.

Lea cada beneficio junto a su costo. Las secciones siguientes tratan el trabajo con la escritura, los problemas con el prestamista, el menor control directo, las disputas y las cuestiones de homestead e impuestos.

Trámites para traspasar la titularidad al fideicomiso y costos de la escritura

Un fideicomiso no mantiene un terreno que el propietario todavía tiene a su propio nombre. Para poner un terreno en un fideicomiso, el propietario firma una nueva escritura que traslada la titularidad al fiduciario. Revisar cómo está registrada la titularidad de cada bien puede ayudar a determinar si realmente está en poder del fideicomiso.

Este paso tiene costos reales. Pueden aplicarse tasas de registro, cargos por titularidad o por traspaso, y honorarios por la preparación de documentos. Pida la lista completa antes de empezar, porque los montos dependen de la propiedad y del condado.

Una escritura registrada incorrectamente, que omite parte del terreno o que identifica mal al fiduciario puede dejar poco claro el resultado previsto. Los familiares podrían entonces discutir sobre lo que el propietario quiso decir. Traspasar la titularidad al fideicomiso tampoco es una tarea única. Cada vez que la propiedad se compra, vende o refinancia, los documentos de titularidad y del fideicomiso deben mantenerse al día. Si nadie lo hace, el fideicomiso podría no coincidir con la titularidad real.

Problemas con la hipoteca, el prestamista y el seguro de título

Un traspaso a un fideicomiso puede afectar el préstamo y el seguro de título, así que verifique ambos antes de firmar. Muchas hipotecas incluyen una cláusula de vencimiento anticipado por transmisión, que puede permitir que el prestamista exija el pago total del préstamo después de un traspaso. Lea los documentos del préstamo o pregunte al prestamista cómo se trata un traspaso a un fideicomiso.

El seguro de título merece una pregunta propia. Un fiduciario que tiene la titularidad de un bien recibido de un fideicomitente o de una sucesión no tiene que obtener un seguro de título ni una prueba de título comercializable hasta que se exija para una venta o transmisión. Fla. Stat. § 736.08105 regula ese momento. No responde si una póliza existente mantiene su cobertura después del cambio de titularidad. Haga esa pregunta directamente a la aseguradora de títulos.

Los prestamistas y los compradores también pueden pedir más documentación más adelante. Refinanciar o vender un terreno que está en un fideicomiso puede requerir la firma del fiduciario y documentos que demuestren que el fiduciario tiene autoridad para actuar. Reúna esos documentos con antelación para que una operación no se retrase.

Pérdida del control directo y dependencia del fiduciario

Una vez que el terreno está en un fideicomiso, el fiduciario ostenta la titularidad legal, así que el propietario quizá no pueda tomar todas las decisiones por sí solo. El fiduciario firma arrendamientos, ventas y préstamos en nombre del fideicomiso. Ese paso puede retrasar las decisiones, sobre todo cuando el fiduciario está fuera de la ciudad o la familia no está de acuerdo.

Los términos del fideicomiso determinan quién puede dar instrucciones al fiduciario y qué puede hacer este. Las instrucciones vagas generan vacíos, y los vacíos generan disputas. El documento debe responder preguntas prácticas, como quién aprueba una venta y quién cobra el alquiler.

La ley de Florida establece normas para los fiduciarios. Un fiduciario debe administrar el fideicomiso únicamente en interés de los beneficiarios. Además, debe administrarlo como lo haría una persona prudente. Eso significa actuar con cuidado, habilidad y precaución razonables. Un familiar que actúa como fiduciario quizá no conozca estos deberes, por lo que conviene aprenderlos pronto.

Demandas, acreedores y disputas de fideicomisos relacionadas con bienes raíces

Un fideicomiso no elimina el terreno de todas las reclamaciones ni de todas las disputas. Pueden surgir conflictos sobre quién controla el terreno, qué significan los términos del fideicomiso y si el fiduciario actuó correctamente. Si un fiduciario incumple un deber hacia un beneficiario, un tribunal puede ordenar al fiduciario que rinda cuentas, pague dinero o restituya bienes, o puede destituirlo. El tribunal también puede reducir o negar la remuneración del fiduciario. Además, el tribunal puede nombrar a un fiduciario especial para tomar posesión de los bienes del fideicomiso y administrarlos, suspender al fiduciario, anular un acto del fiduciario y ordenar cualquier otro remedio adecuado.

Las impugnaciones de un fideicomiso tienen sus propios plazos. Una acción para impugnar la validez de todo o parte de un fideicomiso revocable, o la revocación de parte de uno, no puede iniciarse hasta que el fideicomiso se vuelva irrevocable según sus términos o por el fallecimiento del fideicomitente; esta disposición no prohíbe que dicha acción sea presentada por el tutor de los bienes de un fideicomitente incapacitado. Fla. Stat. § 736.0207 establece esas reglas.

Los acreedores son otro asunto. Mientras el propietario vive, los bienes de un fideicomiso revocable están sujetos a los acreedores del propietario en la medida en que no estarían exentos si el propietario los tuviera directamente. Por lo tanto, poner un terreno en un fideicomiso puede no protegerlo de los acreedores del propietario.

Las disputas suelen surgir cuando el fideicomiso no es claro sobre el uso, el alquiler o la venta. Los asuntos de fideicomisos impugnados pueden requerir tiempo y dinero, por lo que una redacción clara es importante desde el principio.

Cuestiones de homestead, impuesto a la propiedad y base fiscal

Trasladar una vivienda en Florida a un fideicomiso puede afectar la protección de homestead, por lo que deben revisarse la escritura y los términos del fideicomiso. Fla. Const. art. X, § 4 prohíbe la transmisión testamentaria de un homestead cuando el propietario deja cónyuge o hijo menor de edad, salvo que el homestead pueda transmitirse al cónyuge del propietario si no hay hijo menor de edad.

Fla. Stat. § 732.4017 también establece que un transmitente que conserva un usufructo vitalicio u otro interés puede, aun así, evitar el tratamiento de transmisión testamentaria. Los derechos exactos que se conservan importan, por lo que los detalles requieren un examen minucioso.

El impuesto federal sobre el patrimonio tiene su propia regla. El patrimonio bruto puede incluir bienes transferidos a un fideicomiso si el propietario conservó la facultad de modificarlo o revocarlo al fallecer. La base fiscal de los bienes adquiridos de un causante se rige por 26 U.S.C. § 1014.

Si estas normas cambian el resultado depende de los hechos, como el tipo de fideicomiso, el uso de la propiedad y la residencia del propietario.

Siguiente paso: hablar sobre una propiedad específica

Si está evaluando el plan de un padre o revisando una escritura que ya firmó, no tiene que resolver por su cuenta la escritura, el préstamo y las cuestiones familiares. Una conversación breve puede mostrar qué desventajas importan más para su terreno.

Nuestra única oficina está en Coral Gables, Florida. Leslie V. Marenco es la abogada responsable de esta página. Los abogados de Trust Counsel pueden actuar individualmente como fiduciario o representante personal, y el despacho asesora y representa a fiduciarios, representantes personales y beneficiarios.

La consulta inicial es gratuita, confidencial y sin compromiso de continuar. Llame al (305) 707-7126 o programe una cita en línea para hablar sobre el terreno, la escritura, la hipoteca y los objetivos de su familia.

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