El representante personal vendió la casa sin avisar a los herederos (FL)

Respuesta breve: cuándo un representante personal de Florida puede vender la casa

Un representante personal de Florida (a menudo llamado albacea) puede vender bienes inmuebles del caudal hereditario, pero el testamento determina cuánta intervención judicial se necesita. Si el testamento otorga un poder específico para vender bienes inmuebles o un poder general para vender cualquier bien del caudal, el representante personal puede vender sin autorización ni confirmación del tribunal. Fla. Stat. § 733.613 establece que la venta no requiere demostrar necesidad.

No se transmite título hasta que el tribunal autorice o confirme la venta. La regla procesal de Florida exige una petición jurada que exponga los motivos de la venta, describa el inmueble y declare el precio y las condiciones. Fla. Prob. R. 5.370

La notificación es una cuestión distinta. El poder para vender no sustituye el deber de informar a los herederos. Las secciones siguientes abordan ese deber, los límites aplicables a la residencia protegida (homestead) y los remedios que pueden tener los herederos.

Por qué la residencia protegida (homestead) tiene límites adicionales

Las normas sobre la residencia protegida (homestead) pueden limitar lo que un representante personal hace con la casa de un padre, incluso cuando el testamento menciona una venta. La constitución de Florida protege la residencia familiar (homestead). Si al propietario le sobreviven un cónyuge o un hijo menor de edad, la residencia protegida no está sujeta a transmisión testamentaria. La única excepción permite transmitirla al cónyuge cuando no hay hijo menor de edad. Fla. Const. art. X, § 4 y § 732.4015 establecen estos límites.

Si la residencia protegida no se transmite como permite la ley, se transmite como otros bienes sin testamento (intestados). Cuando sobreviven un cónyuge y uno o más descendientes, el cónyuge obtiene un usufructo vitalicio (life estate) y los descendientes conservan la nuda propiedad (remainder). Fla. Stat. § 732.401 En lugar del usufructo vitalicio previsto en el subapartado (1), el cónyuge sobreviviente puede optar por tomar una mitad indivisa de la residencia protegida como cotitular en comunidad indivisa (tenant in common), y la mitad indivisa restante corresponde a los descendientes del causante que vivan al momento de su fallecimiento, por estirpes (per stirpes). La opción debe ejercerse dentro de los 6 meses siguientes al fallecimiento del causante y durante la vida del cónyuge sobreviviente; el plazo no puede prorrogarse salvo en los casos previstos en el párrafo (c).

Un representante personal que encuentre una residencia protegida desocupada solo puede tomar posesión para conservarla, asegurarla y protegerla. Esa facultad dura mientras se decide la condición de residencia protegida. § 733.608 La ley no obliga al representante personal a alquilar el inmueble. El texto del § 733.608 de Florida dice: «(1) Todos los bienes inmuebles y muebles del causante, excepto la residencia protegida, situados en este estado, así como las rentas, ingresos, frutos y beneficios que produzcan, serán activos en manos del representante personal: (a) Para el pago de legados, asignación familiar, participación electiva, impuestos sobre el patrimonio y sucesiones, reclamaciones, cargos y gastos de la administración y obligaciones del patrimonio del causante».

Los herederos deben pedir por escrito que se les informe cómo se clasificó la casa y qué fundamento legal respaldó la venta.

¿Hay que informar a los herederos sobre una venta?

La ley de Florida exige que el representante personal entregue un aviso de administración a las personas con derecho a recibirlo (Fla. Stat. § 733.212). El representante personal debe notificar sin demora a las personas conocidas, incluidos el cónyuge sobreviviente y los beneficiarios. El representante personal también puede notificar a herederos u otras personas que reclamen un interés.

Ese aviso inicia un plazo. Una persona interesada que reciba el aviso debe impugnar la validez del testamento, la competencia territorial o la jurisdicción del tribunal dentro de los 3 meses siguientes a la notificación. De lo contrario, esas impugnaciones quedan definitivamente excluidas. El plazo solo puede prorrogarse por preclusión (estoppel) basada en una declaración inexacta del representante personal.

Tener el poder para vender no exime del deber de entregar el aviso de administración.

Qué puede significar una venta sin notificación para el representante personal

Un representante personal que incumpla un deber puede ser considerado responsable frente a las personas perjudicadas. La ley establece que el deber fiduciario es el mismo que el de un fiduciario de un fideicomiso expreso. Conforme al § 733.212, el representante personal debe entregar sin demora una copia del aviso de administración a las personas conocidas, incluidos el cónyuge sobreviviente y los beneficiarios. Fla. Stat. § 733.609 En esas acciones, el tribunal debe otorgar costas taxables, incluidos los honorarios de abogado. El tribunal puede ordenar que el pago se haga con cargo a la participación de esa parte en el caudal, o dictar una sentencia pagadera con otros bienes.

El Fla. Stat. § 733.609 regula la responsabilidad frente a personas interesadas y la concesión de costas y honorarios de abogado.

Conforme al Fla. Stat. § 733.613(3), cuando un bien inmueble se vende o se hipoteca en virtud de un poder específico para venderlo o hipotecarlo, o en virtud de una orden judicial que autorice o confirme ese acto, el comprador o el prestamista recibe un título que no está sujeto a las reclamaciones de los acreedores del caudal ni a los derechos de los beneficiarios; sin embargo, las hipotecas existentes u otros gravámenes sobre el inmueble no se ven afectados. Conforme a Fla. Stat. § 733.613(1), un comprador de buena fe no está obligado a examinar las actuaciones previas a una orden de venta en una venta autorizada por el tribunal. Esa protección está sujeta a la regla del § 733.613(1).

Qué pueden pedir y revisar los herederos tras enterarse de una venta

Los beneficiarios residuales y los herederos en una sucesión intestada pueden preguntar por todos los bienes inventariados. Puede pedirse al representante personal una copia de cualquier tasación. El representante personal debe informar a cada beneficiario de este derecho.

El representante personal debe presentar un inventario jurado con el valor de mercado razonable estimado a la fecha del fallecimiento. Si se omitió un bien o se valoró incorrectamente, se requiere un inventario enmendado. Conforme al § 733.604(1)(a), el representante personal que aún no haya presentado un inventario debe presentar un inventario jurado de los bienes del caudal, describiendo cada bien con detalle razonable e indicando su valor de mercado razonable estimado a la fecha del fallecimiento del causante.

Los inventarios y las rendiciones de cuentas presentados ante el secretario del tribunal son confidenciales. Las personas interesadas aún pueden recibirlos, y el tribunal puede ordenar su divulgación por causa justificada. § 733.604

Los registros útiles incluyen la escritura, la liquidación de la compraventa (closing statement), el contrato de listado o de compra y los registros bancarios que muestren dónde se depositaron los fondos de la venta. Verifique si se presentó un inventario jurado, ya que conforme al § 733.604 el representante personal debe presentarlo salvo que ya se haya presentado uno. El texto del Fla. Stat. § 733.604 dice: «(1)(a) Salvo que se haya presentado previamente un inventario, el representante personal presentará un inventario jurado de los bienes del caudal, enumerándolos con detalle razonable e incluyendo para cada bien enumerado su valor de mercado razonable estimado a la fecha del fallecimiento del causante».

Próximo paso si la casa de un padre ya se vendió

Si se enteró después de que una casa se vendió sin notificación, comience pidiendo los documentos de la venta y el fundamento legal. Enterarse de esta forma puede provocar angustia, enojo y confusión sobre los plazos.

Trust Counsel, PL se concentra en litigio de sucesiones y litigio de fideicomisos. El despacho asesora y representa a fiduciarios, representantes personales y beneficiarios. Los abogados de Trust Counsel pueden actuar individualmente como fiduciario o representante personal.

Leslie V. Marenco es la abogada responsable de esta página. El único despacho de la firma está en Coral Gables, Florida, y atendemos clientes en Florida. Este asunto puede ser remitido a otro abogado o despacho.

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